这几天南山业主群热度最高的新闻，就是学府学区房荟芳园自来水污染事件。
一个报盘价最高接近10万/㎡的小区，居然出现污水溢流管倒灌，进入自来水管的大乌龙，近千户居民一直在使用被污染的自来水。
不仅影响业主身体健康，媒体舆论轰炸一波后，可能还会影响到小区二手房的市场流通。
这里面，物业肯定有责任，但也给我们提了一个醒。
非普涨时代，老旧小区二手房暴雷的几率，很容易直线上升。
也亏得荟芳园是南山中心区核心地段、名校学区的房子，贬值的可能性为0，否则换成其他区域的房子，分分钟导致买家流失。
其实它没有错，只是因为老。
房住不炒时代，一定要重视房子的居住属性！
从南山区水务局发出的《关于荟芳园小区事件的相关情况说明》中，对这次自来水污染事件有明确的原因分析。虽然荟芳园位属南山中心区，但确实是上世纪90年代中期建成的楼盘，当时供水系统设计的理念和方式，肯定与今天新楼盘的设计有天差地别。
今年3月份和5月份，水务局在抽查时，均发现溢流管存在倒灌的安全隐患，要求物业管理单位进行整改。
这里不得不说物业对小区价值的重要性。
物业管理单位并没有就设施的合理性进行整改，反而只是委托了专业清洗结构在对二次供水水箱进行了清洗。
很快，几天后暴雨进入集水井，导致积水过高通过溢流管倒灌进入水池，致使水池被污染。
媒体采访中，南山水务局表示类似的供水设计小区不止一家，需要全面改造。
荟芳园周边，上世纪90年代中期以前建成的楼盘还不少，比如年建成的愉康花园，年建成的华侨新村，年建成的豪园小区...
这些已经建成30-40年的楼盘，大多也存在设施老化、物业管理水平较低等现象。也因此，价格水平相较于周边年后的房子有明显差异。
比较同在南二外学府学区的几个楼盘，荟芳园参考价为5.81万/㎡，西海明珠为9.52万/㎡，光彩新世纪8万/㎡，蓝山美墅10.28万/㎡。
这里面，西海明珠、光彩新世纪、蓝山美墅都是年后的房子，地段差不多、同一个学区，价格却因为房子的新旧产生巨大差异。
目前，荟芳园84㎡三房报价大概在万-万左右，西海明珠的64㎡两房报价都比荟芳园高，能报到万-万左右，蓝山美墅79㎡两房，更是报到万-万左右。
南二外学府板块的主流次新三房，基本上报价都在万-万左右。
算下来，荟芳园三房的首付成本55%起步，西海明珠三房的首付成本50%起步。
指导价时代，其实这种核心地段的老房子优势确实不明显，很容易跌落首付大幅提高陷阱，找到合适买家的几率相对比较低。
每个小区每套房子最*金的时期是交楼后前几年，那时候精装修都有质保期，小区各方面设施也最完备。
等7、8年之后，小区住的人多了，房屋老化，各种设施也出现问题，假如物业变得不再高效，服务打起折扣，市面上新楼盘产品力更强，此时就应该考虑置换。
说实话，类似荟芳园这种三房万左右的小区，属于南山中心区的名校上车盘，本身也是家长考虑的置换盘，比那些三房万以上的小区有明显价格优势。预算不够的情况下，其实荟芳园是对地段、学校有要求的买家来说，是一个很不错的标的。后期物业落实整改到位后，设施更新对小区价值又有一波提升的利好。
最新的消息是，南山水务局正在加快推进该小区的二次供水提标改造工程，尽快组织进场施工，争取于年底前完工。完工后，市水务集团将全面接收该小区的供水设施，进行专业的维护管理。
本来是一次物业维护不到位的乌龙事件，到头来没准能成为一次小区价值力提升的机会。
不过我还是得提醒一点，房子是有折旧的，楼龄10年内的次新盘，流通性明显会比楼龄老的楼盘较高。
特别深圳年轻人居多，对新盘、次新盘有更灼热的追求。
买房时要清楚了解自己的真实需求，要学位就是学位，要地段就是地段，要舒适就是舒适，不要做后悔事就好。
房住不炒大背景下，二手房更加强调一步到位，盲目买买买的时代已经过去，选筹的机会成本正在变大。
如何降低买错的几率？买错后又如何补救？选择专业的房产咨询师很重要！
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